Una frase conocida en el sector de los constructores, es que las obras o los proyectos de construcción no se terminan sino que se abandonan. Parece una expresión muy fuerte, y podría decir que exagerada, pero, después de un largo proceso de construcción, constructores y sus profesionales desean acabar e iniciar un nuevo proyecto. Los manuales de mantenimiento, listado de proveedores y garantías de materiales son entregados muchas veces como un simple requisito de liquidación de los contratos.
Ese proceso de finalización y entrega, que suele ser duro y complejo, normalmente se hace entre constructores y a quien designe el propietario. Muchas veces estas dos partes no designan el personal idóneo para la tarea, y se le resta importancia a la entrega y al inventario.
Los documentos de entrega por parte del desarrollador o constructor del proyecto se constituyen en los insumos iniciales de la fase de operación y mantenimiento. Es por esto último que es fundamental, que el recibo se realice con la seriedad, el detalle y por los profesionales idóneos.
Los documentos mínimos en una entrega que se constituyen en inventario del activo son:
- Resumen o informe con las características o el programa arquitectónico del proyecto: Las áreas, espacios, ubicaciones y cantidades del proyecto son datos fundamentales durante la operación.
- Estudios y diseños originales: El constructor debe entregar al cliente y a quien opera la totalidad de estudios y diseños realizados al iniciar el proyecto. Esto ultimo no solo incluye los planos del proyecto, también los estudios de suelos, seguridad humana y demás.
- Planos récord: Como sabemos, es posible que se realicen cambios durante la fase de construcción del proyecto. Por lo anterior, los propietarios debe poseer varias copias de los planos que reflejen con realidad la construcción.
- Listado y características de equipos: Un listado con ubicación, características y fichas técnicas de los equipos con que cuenta el proyecto. (Equipos de bombeo, calderas, equipos contra incendio, ascensores, elevadores, rampas, etc..), incluyendo las evidencias de pruebas y ensayos.7
- Listado de proveedores del proyecto: Un listado real de proveedores y sus contactos.
Los puntos anteriores parecen bastante obvios, pero, en la realidad son más los casos donde no se tiene información que los que cuentan con la totalidad del listado anterior.
Un inventario real y ajustado, es el insumo inicial y básico para realizar un plan de mantenimiento ajustado a las características del activo y del funcionamiento del inmueble. El momento para hacer esta tarea, no puede ser otro que cuando se realiza la entrega de la obra y antes de iniciar con la operación o puesta en uso.
Por lo anterior en H&C Proyectos de ingeniería, siempre hacemos una recolección de información y diagnóstico de las condiciones actuales y reales.
Carlos F. Riveros H
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