La interventoría de obras civiles es de gran importancia en la gestión de activos porque permite realizar toda la planificación correspondiente para que la obra se lleva a cabo con éxito y de acuerdo con las reglamentaciones nacionales, gestionando y haciendo seguimiento de los procesos, velando por la calidad de materiales de insumos y procesos y el monitoreo pertinente hasta el cierre del proyecto.
Importancia de la gestión de activos
La gestión de activos empresariales es la actividad que tiene como propósito principal la gestión de todos los activos físicos de una organización para maximizar su valor. Dentro de los procesos se encuentran el diseño, la construcción, el mantenimiento y el reemplazo de infraestructuras. La gestión de activos en el mantenimiento y reparación de edificaciones permite mejorar el rendimiento, reducir costos, extender su vida útil y mejorar el retorno de la inversión de los activos.
Gestión de instalaciones
La gestión de activos está altamente relacionada con el facility management que se conoce por ser la actividad profesional que coordina los activos y servicios, utilizando ingeniería, gestión y otros medios. En general, todas las organizaciones, públicas o privadas, utilizan edificios, activos y servicios para apoyar sus actividades principales. Por lo tanto, el facility management es una herramienta poderosa para gestionar los activos de mantenimiento, reparación y remodelaciones de las edificaciones empresariales.
La gestión de Instalaciones, en la medida en que coordina estos activos y servicios utilizando las habilidades de gestión y la integración de numerosos cambios en el entorno de las organizaciones, influye en su capacidad de actuar de forma proactiva y de satisfacer todos sus requerimientos, optimizando simultáneamente los costos y el desempeño de estos activos y servicios de forma altamente eficiente.
El facility management es aplicable tanto para el mantenimiento como los arreglos puntuales que se pueden realizar en las edificaciones. De hecho, la gestión de edificaciones e instalaciones abarca e integra un campo muy amplio de procesos, servicios y actividades. La distinción entre las principales actividades y los servicios de apoyo los decide cada gerente de obra de acuerdo con las necesidades de cada organización.
Mantenimiento correctivo vs mantenimiento preventivo
Mantenimiento correctivo
El mantenimiento correctivo se puede definir como una tarea de mantenimiento realizada para identificar, aislar y rectificar una falla, de modo que el activo fallado pueda restaurarse a una condición operativa dentro de las tolerancias o límites establecidos para las operaciones en servicio. El mantenimiento correctivo es el que se lleva a cabo después de la detección de fallas y tiene como objetivo restaurar un activo a una condición en la que pueda realizar su función prevista.
Ventajas
Menos planificación
Aunque algunas actividades de mantenimiento correctivo aún deben planificarse, en comparación con los programas de mantenimiento preventivo, hay menos planificación involucrada porque se realizan acciones correctivas puntuales. Requiere una planeación compleja muy limitada.
Proceso simplificado
El proceso simplificado se basa en las necesidades, lo que permite que el equipo de mantenimiento se concentre en otras tareas, como el mantenimiento preventivo, hasta que se produzca una avería o una condición adversa. Además, es más fácil de entender porque solo es necesario actuar cuando se produce algún tipo de problema.
Más apropiado en algunos casos
El mantenimiento de edificios en Bogotá correctivo puede ser más económico porque no necesita reemplazar o reparar un activo hasta que realmente necesite mantenimiento. En algunos momentos, la cantidad de tiempo y dinero invertidos serán mucho menos en comparación al mantenimiento preventivo.
Mantenimiento preventivo
El mantenimiento preventivo es un enfoque sistemático para las operaciones de construcción que tiene como objetivo identificar y corregir las fallas de los equipos antes de que realmente ocurran. A diferencia del mantenimiento correctivo, que se produce cuando el equipo ya se ha averiado, el mantenimiento preventivo es un enfoque más proactivo para mantener los activos en óptimas condiciones de funcionamiento.
Por medio de la interventoría de obras civiles es posible llevar a cabo este tipo de mantenimiento de forma exitosa. Para realizar el mantenimiento preventivo, un equipo de las instalaciones realizará varios tipos de revisiones de rutina en los equipos. Los procedimientos pueden incluir (pero no se limitan a) pruebas, inspecciones, reemplazos de piezas, mediciones, lubricación, apriete y ajustes del equipo.
Estos procedimientos ayudan al equipo de las instalaciones a estar al tanto del mantenimiento y a realizar el tipo correcto de reparaciones cuando sea necesario. Los problemas que se detectan temprano se pueden solucionar más rápido, lo que puede extender la vida útil general de los sistemas y equipos dentro de un edificio.
Ventajas
Ahorro de costos
Las reparaciones y reemplazos costosos ocurren con menos frecuencia cuando se realiza el mantenimiento. Cuando se emplea en mantenimiento preventivo, es posible reducir la probabilidad de avería. El mantenimiento regular ayuda a ahorrar costos porque es más probable que el activo funcione de manera eficiente.
Entorno de trabajo más seguro del equipo
La mayoría de los administradores de instalaciones estarían de acuerdo en que mantener la seguridad en sus edificios es una prioridad máxima. Un plan de mantenimiento preventivo puede mantener los edificios más seguros y protegidos. Es menos probable que los equipos que cumplen con las normas de seguridad representen un riesgo o causen daños graves a los operadores.
Con un mantenimiento regular, se reducen las fallas peligrosas y catastróficas de los equipos, lo que hace que sus instalaciones sean un lugar más seguro para el personal y los ocupantes. Este aspecto es de gran importancia para las empresas que precisan de cuidar la salud e integridad física de los empleados.
Reducir significativamente las fallas
Un plan de mantenimiento preventivo indicará cuándo es necesario reemplazar las piezas. Esto significa que habrá poco o ningún tiempo de inactividad inesperado, ya que tendrá piezas de repuesto y técnicos de servicio disponibles para las reparaciones oportunas. Reemplazar las piezas antes de que se dañen también significa que habrá menos desgaste en comparación con las máquinas a las que se les da servicio mediante el mantenimiento de funcionamiento hasta fallar.
Valor del mantenimiento correctivo y preventivo
El valor principal del mantenimiento preventivo es permitir una programación conveniente del mantenimiento correctivo y evitar fallas inesperadas del equipo. La clave es «la información correcta en el momento adecuado». Al saber qué activos necesitan mantenimiento, se puede planificar mejor el trabajo (repuestos, personas, etc.). Otras ventajas incluyen una mayor vida útil, seguridad de la planta y un manejo optimizado de los activos.
Además, el mantenimiento planificado de los activos ayudará a mejorar su vida útil y evitará cualquier actividad de mantenimiento no planificada. Un programa de mantenimiento preventivo exitoso se basa en la cooperación de todos los actores involucrados. Los gerentes de la obra deben gestionar eficientemente el proyecto para que las ideas y las contribuciones de todo el personal de mantenimiento de la propiedad se ejecuten correctamente.
La gestión de instalaciones se basa en brindar una gestión integrada a nivel estratégico y táctico, con el fin de coordinar la prestación de los servicios de apoyo acordados. Para tener éxito y producir los resultados requeridos, debe estar sincronizado con la misión y visión de la organización y sus objetivos. Por medio del facility management es posible llevar a cabo tanto el mantenimiento preventivo como el correctivo para acciones puntuales.
En H&C proyectos contamos con una gestión eficiente de proyectos del PMI que se encuentra certificado por la norma ISO:9001. Cada uno de nuestros procesos y herramientas están bien definidos para poner en práctica la interventoría de obras civiles que permita realizar una gestión eficiente de los activos para el mantenimiento pertinente de las edificaciones. Si desean más información sobre nuestros procesos y servicios, pueden llamarnos al PBX (1) 467 2131.
